Czy to już czas na program mieszkaniowy?

Pobudzanie popytu

Dotychczas w Polsce miały miejsce trzy duże programy mieszkaniowe. Pierwsze dwa to typowe programy pro-popytowe, tzn. takie w których państwo pomaga kredytobiorcom zaciągnąć kredyt mieszkaniowy i/lub pomaga w jego spłacie. W ramach Rodziny na swoim polskie rodziny, ale również i single otrzymywali publiczne wsparcie w postaci spłaty połowy odsetek przez pierwsze osiem lat kredytu. RnS obowiązywała w latach 2006-2013. W tym czasie udzielono łącznie 192 360 kredytów opiewających na łączną kwotę 34,973 mld zł. Program Mieszkanie dla Młodych pojawił się już w kolejnym roku po zakończeniu RnS. Obowiązywał w latach 2014-2018 i zakładał pomoc kredytobiorcom w zgromadzeniu wkładu własnego oraz w spłacie części kapitału. W jego ramach udzielonych zostało 109 727 kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 19,26 mld zł. Obydwa powyższe programy miały zwiększyć dostępność kredytów hipotecznych, które pozwoliłyby polskim rodzinom stopniowo poprawiać warunki mieszkaniowe. Warto jednak dodać, że obydwa były również często krytykowane. Były nawet określane mianemprogramów dopłat bezpośrednich dla sektora bankowego i deweloperskiego. Nie zmienia to jednak faktu, że pomogły znacznej rzeszy Polaków w końcu zamieszkać na swoim.

Dzisiejsze wsparcie

Kolejny pomysł na skokową poprawę warunków mieszkaniowych to już program Mieszkanie Plus, który różni się znacznie od poprzedników. Od początku bowiem był nastawiony na zaangażowaniu państwa w celu wzrostu podaży dostępnych lokali mieszkalnych i domów na rynku. W ramach Mieszkania Plus oferowane są nieruchomości na wynajem po stawkach niższych od rynkowych. Można również wynajmować nieruchomość z perspektywą dojścia do własności. Program jednak nie spełnił pokładanych w nim nadziei, ani przez rządzących ani przez osoby które chciałyby z niego skorzystać. Przede wszystkim ze względu na jego ograniczony zakres. Poza tym z uwagi na fakt, że spora część nieruchomości powstających w ramach programu była lokalizowana nie tam gdzie występuje na nie największy popyt – tzn. w średnich i małych miejscowościach, w szybko rozwijających się szybko miastach. Poza tym okazało się, że proces inwestycyjny – począwszy od planowania, poprzez przygotowywanie dokumentacji, uzyskanie warunków zabudowy, pozwolenie na budowę, poprzez fizyczną realizację projektu, aż po oddanie do użytkowania – jest bardzo czaso- i kapitało-chłonny. „W tym aspekcie można powiedzieć, że państwo na poziomie centralnym doświadczyło tego z czym muszą na co dzień radzić sobie polskie przedsiębiorstwa deweloperskie.Jednakże brak realnych efektów Mieszkania Plus – wg stanu na październik 2021 roku 15 035 wybudowanych mieszkań i 20 539 w budowie – nie był bardzo bolesny. Niejako przykrywały go bowiemrosnące możliwości zaciągania kredytu w latach 2019-2021. Te ostatnie wynikały z obniżki w trakcie pandemii przez Radę Polityki Pieniężnej stopy referencyjnejdo poziomu 0,1% oraz dynamicznie rosnących wynagrodzeń” zaznacza Łukasz Cudek, Prezes Zarządu Albero Invest sp. z o.o..

Ostatnie i obecnie nadal obowiązujące rozwiązania, które mają umożliwić rozwój mieszkalnictwa funkcjonują w ramach tzw. Polskiego Ładu. Zakładają one po pierwsze możliwość budowy domu o powierzchni do 70 mkw. na zgłoszenie. Po drugie zakładają państwową gwarancję na rzecz banku (kredytodawcy), która umożliwi kredytobiorcy zaciągnięcie kredytu nie na 80% czy 90%, ale na 100% wartości nieruchomości. „Takie rozwiązanie jeszcze rok temu mogło stanowić wymierną pomoc zwłaszcza dla młodych osób starających się zdobyć finansowanie dla swojego pierwszego M. Dzisiaj jednak w dobie wysokiej stopy referencyjnej (6,75%) i jeszcze wyższych notowań stawki WIBOR, realnie nie wpływa na zwiększenie możliwości zaciągnięcia kredytu” podkreśla Łukasz Cudek, Prezes Zarządu Albero Invest sp. z o.o..

Jakiego wsparcia potrzebują Polacy?

Ostatnie prognozy Narodowego Banku Polskiego wskazują, że stopa inflacji ma zbliżać się do górnego ograniczenia widełek bezpośredniego celu inflacyjnego (2,5%+/-1%) dopiero w 2025roku. Oznacza to, że tak jak to ma miejsce od wiosny roku 2022, tak w roku 2023 iw roku 2024 można spodziewać się stóp procentowych jeszcze na relatywnie wysokim poziomie. Dzisiaj to właśnie wysoka stopa referencyjna i wysoki WIBOR sprawiają, że zdolność kredytowa większości polskich rodzin znacznie się skurczyła. Z kolei wartość odsetek spłacanych od kredytu znacznie wzrosła. Wydaje się, że realna pomoc, która mogłaby zwiększyć możliwość nabycia własnego M przez Polaków wymaga wsparcia właśnie w tych dwóch aspektach. „Warto dodać, że programy mieszkaniowe reprezentują istotną wartość również z tytułu znaczenia mieszkaniówki dla rozwoju gospodarczego. Gdy buduje się mniej mieszkań, widać mniejszy ruch w sektorze meblarskim, w sprzedaży małego i dużego sprzętu AGD, czy elektroniki użytkowej itd. Przeprowadzka do nowej nieruchomości warunkuje zwykle również decyzję o powiększeniu rodziny. Zwiększenie zakresu możliwości poprawy warunków mieszkaniowych rzutuje więc w bardzo szerokim zakresie na koniunkturęgospodarczą, ale również na inne, pozaekonomiczne aspekty życia” konkluduje Łukasz Cudek, Prezes Zarządu Albero Invest sp. z o.o.Realny brak możliwości zakupu mieszkania i związane z tym zapewne stopniowo narastające niezadowolenie społeczne sprawia, że sytuacja w mieszkaniówce może stać się jednym z głównych tematów kampanii wyborczej w 2023 roku. Pozostaje mieć nadzieję, że propozycje które w jej trakcie padną będą przekładać się na rzeczywistą pomoc w poprawie warunków mieszkaniowych Polaków.

Jarosław Mikołaj Skoczeń