Wielka niewiadoma – mieszkaniówka w 2023 roku

Kto buduje mieszkania?

Ostatnimi czasy popularne stało się narzekanie na deweloperów. Branża deweloperska była obwiniana za wzrost cen mieszkań, odczuwalny zwłaszcza w ciągu ostatnich dwóch lat. Rzeczywistość jest jednak bardziej skomplikowana. To procesy inflacyjne, zerwanie łańcuchów dostaw w trakcje pandemii covid-19 oraz wojny w Ukrainie stanowią przyczyny wzrostów cen nieruchomości. Z kolei prywatny sektor mieszkaniowy odpowiada za … poprawę warunków mieszkaniowych polskich rodzin, jaka dokonała się od wstąpienia Polski do Unii Europejskiej w 2004 roku. Dane Głównego Urzędu Statystycznego - jeśli chodzi o liczbę mieszkań oddawanych do użytkowania, mieszkań rozpoczynanych oraz pozwoleń na budowę - sięgają wstecz do roku 2005. Jednakże jeszcze w tym pierwszym pełnym roku, który spędziliśmy już w europejskiej wspólnocie widać było mniejszą skalę budownictwa mieszkaniowego. „Wynikało to w dużym stopniuz mniejszego udziału branży deweloperskiej, która na dobrą sprawę zaczęła rozwijać w się w Polsce dopiero w pierwszej dekadzie XXI wieku” tłumaczy Łukasz Cudek, Prezes Zarządu Albero Invest sp. z o.o. Dotyczy to całego kraju jak i głównych lokalnych rynków mieszkaniowych. W okresie styczeń – listopad 2005 roku mieszkania oddane użytkowania wybudowane przez deweloperów stanowiły w Łodzi zaledwie 15% wszystkich, a w całej Polsce 32%. W 2022 roku ten odsetek wynosi odpowiednio 90% i 60%. Udział przedsiębiorstw deweloperskich jest wysoki zwłaszcza na głównych rynkach mieszkaniowych. „Dane dla całego kraju uwzględniają budownictwo na wsiach i w małych miasteczkach, gdzie domy jednorodzinne są nadal bardzo często budowane metodą gospodarczą. W mieście dominuje zabudowa wielorodzinna, która co do zasady jest realizowana przede wszystkim przez przedsiębiorstwa deweloperskie. Trudno sobie wyobrazić grupkę znajomych, którzy się skrzykują i w mieście wojewódzkim razem budują blok, w którym każdy z nich będzie właścicielem jednego mieszkania. Z kolei spółdzielnie mieszkaniowe nie pełnią już od wielu lat roli jaką pełniły w poprzednim systemie, a nawet jeszcze na początku lat 90tych ubiegłego wieku” podkreśla Łukasz Cudek, Prezes Zarządu Albero Invest sp. z o.o.

Liczba mieszkańoddanych do użytkowania oraz odsetek mieszkań przeznaczonych na sprzedaż i wynajem, okres styczeń - listopad

Źródło: Bank Danych Lokalnych

Liczba mieszkańktórych budowę rozpoczęto oraz odsetek mieszkań przeznaczonych na sprzedaż i wynajem, okres styczeń - listopad

Źródło: Bank Danych Lokalnych

Liczba mieszkańdla których wydano pozwolenia na budowę (w tym zgłoszonych z projektem budowlanym) oraz odsetek mieszkań przeznaczonych na sprzedaż i wynajem, okres styczeń - listopad

Źródło: Bank Danych Lokalnych

Budownictwo mieszkaniowe wyhamowuje

Przywołane statystyki GUSu ewidentnie ukazują, iż rok 2022 w skali kraju to rok ograniczenia aktywności na rynku mieszkaniowym. Mówi o tym przede wszystkim liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto. W ciągu pierwszych jedenastu miesięcy bieżącego roku w Warszawie odnotowano spadek rzędu 30%, względem 2021 roku. W Gdańsku spadek wyniósł 17%, w Poznaniu 39%, w Krakowie 41%, w Łodzi 48%, a we Wrocławiu 54%. Jedynie Gdynia uniknęła ujemnej dynamiki. W całej Polsce liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto zmniejszyła się z kolei o 27%. To efekt wstrzymania nowych projektów przez deweloperów. Jednocześnie wykorzystują oni ten czas na budowę banku ziemi czy też załatwianie formalności w urzędach. I tutaj należy szukać przyczynwzrostu liczby mieszkań na które wydano pozwolenia na budowę w Warszawie i Gdańsku. Z kolei wzrost liczby mieszkań oddanych od użytkowania odnotowany w Krakowie, Łodzi, Gdańsku, jak i w całym kraju, wynika z faktu, że w 2022 roku ukończone zostały nieruchomości, których fizyczna budowa rozpoczęła się w roku 2020 lub w niektórych przypadkach jeszcze przed pandemią.

Co przyniesie 2023 rok?

Tego na ze stuprocentową pewnością nie wie nikt. „Tym bardziej, że sytuacja w polskiej branży mieszkaniowej w dużym stopniu pozostaje pod wpływem … światowej geopolityki” zauważa Łukasz Cudek, Prezes Zarządu Albero Invest sp. z o.o.. Zakończenie działań zbrojnych i stopniowa normalizacja sytuacji w Ukrainie przyniosła by na pewno nie tylko uspokojenie nastrojów wśród polskich rodzin, ale zapewne odbiła by się również na mniejszej presji inflacyjnej. To mogłoby z czasem oznaczać obniżkę stóp procentowych i powrót kredytu hipotecznego, jako realnego sposobu finansowania zakupu mieszkania czy domu. Trudno jednak dzisiaj wskazać prawdopodobieństwo takiego scenariusza. Pytaniem, które pozostaje na dzisiaj bez odpowiedzi jest wymiar spowolnienia gospodarczego w Polsce w przyszłym roku. Nie wiadomo również czy nie zmienią się zasady zapowiedzianego już programu mieszkaniowego, który ma wspierać kredytobiorców w spłacie kredytu hipotecznego. Do momentu jego wejścia w życie (1 lipiec 2023) jeszcze wiele może się zmienić. Zwłaszcza biorąc pod uwagę sporą krytykę, która wylała się po przedstawieniu jego wstępnych założeń. Jedną rzeczą, której z kolei możemy być pewni jest fakt, że statystycznie rzecz ujmując, polskie rodziny obecnie nadal nie mogą pochwalić się dobrymi warunkami mieszkaniowymi. Gdy tylko pojawi się szansa na ich poprawę będą strać się z niej skorzystać.

Jarosław Mikołaj Skoczeń