To że nie kupujemy mieszkań widać po obniżającej się liczbie transakcji oraz obniżającej się liczbie kredytów mieszkaniowych. Jak podaje Biuro Informacji Kredytowej w sierpniu 2022 roku liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych spadła o 68,8%, w relacji do tego samego miesiąca roku poprzedniego. Z kolei liczba wniosków o kredyty mieszkaniowe między wrześniem 2022 a wrześniem 2021 obniżyła się o 67,6%. Te liczby muszą robić wrażenie. Nawet gdy weźmie się pod uwagę fakt, że rok 2021 był rekordowy na rynku mieszkaniowym, jak i na samym rynku kredytów mieszkaniowych.

Luka ma się dobrze

Luka mieszkaniowa to temat morze. Przed laty była szacowana nawet na 3 mln mieszkań. Później miała zniknąć. Od pewnego czasu bowiem prosta definicja luki mieszkaniowej w naszym kraju przestała się sprawdzać. Innymi słowy, liczba mieszkań i domów nie jest już obecnie wyraźnie niższa od liczby gospodarstw domowych. W tym miejscu należy jednak przypomnieć podstawową cechę rynku nieruchomości – jest to rynek lokalny. Poza pewnymi wyjątkami - które mogą stanowić swego rodzaju smaczek dla zwolenników nowinek technicznych - budynki, w tym budynki mieszkaniowe nie są przenoszone. Stoją tam gdzie zostały wybudowane. Oznacza to, że jeśli do łącznego zasobu wszystkich mieszkań i domów w Polsce wliczymy nieruchomości w dawnych PGRach, w wielu systematycznie wyludniających się wsiach i małych miasteczkach to rzeczywiście można dojść do wniosku, że z tą luką nie jest aż tak źle. Taki zabieg nie zmienia jednak faktu, że mieszkań i domów brakuje tam, gdzie ludzie chcą żyć – w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu czy Rzeszowie.

W tym kontekście warto również dodać, że choć warunki mieszkaniowe Polaków na przestrzeni ostatniej dekady znacznie się poprawiły, to nadal jednak nie są idealne. Widać to chociażby przez pryzmat stanu technicznego nieruchomości. Jak również ich przystosowania już nawet nie tyle do obecnego rynkowego standardu, lecz bardziej umożliwiających realizację podstawowych potrzeb życiowych. Jak podaje Eurostat na koniec 2021 roku 35,7% populacji w Polsce mieszkało w przeludnionych mieszkaniach, w 2020 roku 6,0% Polaków mieszkało w nieruchomości z przeciekającym dachem, wilgotnymi ścianami, podłogami lub fundamentami, czy gnijącymi framugami okien, 1,6% populacji nie posiadało ani prysznica ani wanny w nieruchomości, 1,4% populacji nie miało w mieszkaniu toalety do wyłącznego własnego użytku. Warto również dodać, że luka mieszkaniowa powiększyła się wraz z napływem uchodźców z Ukrainy. Choć przeważająca część z nich powróciła już do swoich domów, to jednak obecnie w Polsce mieszka więcej obywateli Ukrainy, niż przed rozpoczętą przez Rosję wojną.

Potrzeba pozostała potrzebą

Wszystko to oznacza, że potrzeba poprawy warunków mieszkaniowych nagle nie wyparowała i Polacy nie przestali kupować mieszkań, ponieważ ich nie potrzebują. Zwłaszcza młode rodziny cały czas zastanawiają się jak poprawić warunki rodziny. „Wysoka inflacja, wzrosty cen materiałów oraz robocizny i co z tym związane rosnące zwłaszcza w zeszłym roku ceny mieszkań, do tego kolejne podwyżki stóp procentowych ograniczające możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego sprawiają, że rodziny dzisiajnie mająjuż takich możliwości poprawy warunków mieszkaniowych, jakie były dostępne jeszcze niecały rok temu” zaznacza Łukasz Cudek, Prezes Zarządu Albero Invest sp. z o.o. Należy więc pamiętać o tym, że zapaść na rynku mieszkaniowym oznacza nie tylko wolniejsze tempo wzrostu gospodarczego, ale również wiele małych dramatów polskich rodzin, które nierzadko nie mają gdzie się pomieścić.

Mieszkań zabraknie?

Ekonomiści zapowiadają, że mimo tego, że w końcówce obecnego i w przyszłym roku będziemy musieli sobie radzić z kiepską sytuacją gospodarczą, to już od roku 2024 powinniśmy zacząć odczuwać poprawę. Wówczas na rynku może jednak … brakować mieszkań. Większość firm deweloperskich zarówno tych dużych, jak i tych małych w 2022 roku zaciągnęło hamulec. Realizacja większości inwestycji została wstrzymana, a realizacja tych które są kontynuowane przebiega w wolniejszym tempie. Czas realizacji prac budowalnych przeciętnego projektu deweloperskiego to około 2 lat. Jednakże gdy dodamy do tego czas potrzebny na znalezienie odpowiedniego gruntu, uzyskanie warunków zabudowy, a później pozwolenia na budowę, oczekiwania na odbiór budynku itp., czas ten może się wydłużyć nawet do 5 lat. W związku z tym, gdy sytuacja gospodarcza i ta w otoczeniu międzynarodowym zaczną się oprawiać, może się okazać, że pierwotny rynek mieszkaniowi świeci pustkami. Prawo popytu i podaży dobrze opisuje, co nas może czekać w takiej sytuacji.„W takim scenariuszu, gdy nakładający się z okresu na okres „kaskadowy” popyt spotka się z relatywnie niską podażą, rośnie prawdopodobieństwo wzrostu cen”podkreśla Łukasz Cudek, Prezes Zarządu Albero Invest sp. z o.o. Warto więc być może już teraz pomyśleć o poprawie warunków mieszkaniowych Polaków i zastanowić się nad sensem niektórych zapisów rekomendacji S lub też ewentualnym realnym wsparciem dla rodzin pragnących poprawić swoje warunki mieszkaniowe?

Jarosław Mikołaj Skoczeń